Serviceavtal för ventilation i BRF: innehåll, intervall och underhållsplan
Ett bra serviceavtal gör att fläktar, filter och aggregat sköts innan de går sönder. Då blir OVK en formalitet. Ett dåligt avtal betalar för besök som ingen följer upp. Guiden visar vad avtalet bör innehålla, hur FTX skiljer sig från frånluft och hur ventilationen ska finnas med i föreningens underhållsplan.
Innehåll i guiden
Varför behöver föreningen ett serviceavtal?
Ventilationen går dygnet runt. Fläktar slits, filter blir smutsiga och inställningar ändras efter ombyggnader. Utan regelbunden tillsyn märks felen först när de boende klagar eller när OVK underkänns.
Ett serviceavtal betyder att samma firma kommer tillbaka med jämna mellanrum, känner systemet och kan se när något håller på att gå sönder. Det ger också ett protokoll som styrelsen kan använda i underhållsplanen och visa vid nästa OVK.
Det finns ingen lag som kräver serviceavtal. Kravet är att ventilationen fungerar. Det kontrolleras vid OVK.
Ventilationsservice: vad ingår?
Innehållet varierar mellan firmor. Det här är de punkter ett avtal för ett flerbostadshus brukar innehålla.
| Del | Vad som görs | Gäller |
|---|---|---|
| Tillsyn | Fläktar, motorer och remmar kontrolleras. Ljud, vibrationer och larm gås igenom. | Alla mekaniska system |
| Filterbyte | Filter i aggregat och värmepump byts enligt tillverkarens intervall. | FT, FTX och FX |
| Värmeväxlare | Rengöring och kontroll av att värmeåtervinningen fungerar. | FTX |
| Styr och regler | Driftstider, börvärden och givare kontrolleras. | Alla mekaniska system |
| Flöden | Stickprov på flöden och injustering vid behov. | Alla system |
| Rapport | Protokoll efter varje besök med fel och förslag på åtgärder. | Alla system |
| Jour | Utryckning vid driftstopp med avtalad inställelsetid. | Tillval |
Det här ingår oftast inte
- Reservdelar och större reparationer, som byte av fläktmotor.
- Rengöring av kanaler.
- OVK-besiktning.
Be om priser för det som inte ingår redan i offerten, så vet ni vad ett fel kostar. Vad service och filterbyte brukar kosta visar prisguiden för ventilation.
Vill ni veta vad ert hus behöver?
Skriv vilket ventilationssystem ni har och om ni har ett avtal i dag. En firma föreslår ett avtal som passar huset.
Serviceavtal för FTX-ventilation
Ett FTX-system har fler delar som ska skötas än ett frånluftssystem. Det har filter för både tilluft och frånluft, en värmeväxlare och ett styrsystem som reglerar temperatur och flöden. Smutsiga filter eller en igensatt värmeväxlare märks inte direkt men kostar energi varje dag.
- Kontrollera att avtalet omfattar både tilluft och frånluft.
- Fråga hur firman kontrollerar att värmeåtervinningen fungerar.
- Har huset ett aggregat i varje lägenhet ska avtalet ange vem som byter filtren där och hur de boende får tillträde.
- För frånluftsvärmepumpar gäller samma sak. Avtalet ska omfatta både pumpen och fläktarna.
Mer om FTX i bostadsrättsföreningar
Hur ofta ska ventilationen servas?
Utgå från tillverkarens instruktioner för fläktar, aggregat och värmepump. De anger hur ofta filter ska bytas och vad som ska kontrolleras. Ett FTX-system behöver normalt tätare besök än ett frånluftssystem, eftersom det har fler filter och mer teknik.
Avtalet ska ange hur många besök som ingår per år och vad som görs vid varje besök. Det gör det också möjligt att jämföra offerter från olika firmor.
Behöver föreningen en underhållsplan för ventilationen?
Ja. Enligt Bokföringsnämndens vägledning ska en bostadsrättsförening i årsredovisningen ange om den har en aktuell underhållsplan. Nya föreningar ska sedan 2024 ha en teknisk underhållsplan för de kommande 50 åren i den ekonomiska planen. Många stadgar, bland annat HSB:s normalstadgar, säger dessutom att föreningen ska reservera pengar till underhåll enligt underhållsplanen.
Det här bör planen innehålla om ventilationen
- Vilket system huset har och när det installerades.
- När fläktar, aggregat och värmepump väntas behöva bytas.
- När kanalerna rengjordes senast och när det är dags igen.
- Datum för senaste och nästa OVK.
- Större åtgärder som föreningen funderar på, till exempel byte till FTX eller frånluftsvärmepump.
Hur ofta ska underhållsplanen uppdateras?
Den ska vara aktuell, alltså uppdaterad med det styrelsen vet. Gå igenom den minst en gång per år. Gör det också direkt efter en OVK eller ett större fel.
Behöver ni underlag till underhållsplanen?
En ventilationsfirma kan gå igenom systemet och bedöma när delarna behöver bytas. Skriv vilket system ni har och när det installerades.
OVK och underhållsplanen
OVK och serviceavtal är två olika saker. OVK är en lagstadgad kontroll som görs vart tredje eller vart sjätte år av en certifierad funktionskontrollant. Serviceavtalet är det löpande underhållet däremellan.
De hänger ändå ihop. OVK-protokollet visar vilka brister som finns och innehåller förslag på åtgärder som kan förbättra energihushållningen. Använd protokollet som underlag när underhållsplanen uppdateras. Ett bra serviceavtal gör att färre anmärkningar kommer upp vid nästa besiktning.
Vissa firmor gör både service och OVK. Det kan vara praktiskt, men fråga hur de säkerställer att besiktningen blir opartisk. Så fungerar OVK-besiktningen
Så jämför ni serviceavtal
- Samma omfattning. Be alla firmor räkna på samma system, antal besök och punkter.
- Rapport. Får ni ett protokoll efter varje besök?
- Priser utanför avtalet. Timpris, materialpåslag och kostnad för jour.
- Inställelsetid. Hur snabbt kommer firman vid driftstopp?
- Avtalstid och uppsägning. Hur länge löper avtalet och hur säger ni upp det?
- Referenser. Har firman serviceavtal med liknande hus?
Det här ska stå i förfrågan
- Ventilationssystem och antal aggregat eller fläktar.
- Antal lägenheter eller lokalens storlek.
- Om ni har ett serviceavtal i dag och vad det innehåller.
- Senaste OVK-protokoll, om ni har det.
Förfrågan går bara till behöriga ventilationsfirmor som har avtal med Anslutna.
Serviceavtal med en firma nära huset
En firma som har nära till huset kan komma snabbare vid driftstopp. Det spelar större roll för ett serviceavtal än för ett enstaka uppdrag. Välj orten där huset ligger.
- Ventilation i StockholmStockholms län
- Ventilation i GöteborgVästra Götalands län
- Ventilation i MalmöSkåne län
- Ventilation i UppsalaUppsala län
- Ventilation i VästeråsVästmanlands län
- Ventilation i ÖrebroÖrebro län
- Ventilation i HelsingborgSkåne län
- Ventilation i LundSkåne län
Ligger fastigheten på en annan ort? Skicka förfrågan ändå. Vi ser om det finns en ansluten firma som tar uppdrag där och säger till direkt om det inte gör det.
Vanliga frågor om serviceavtal för ventilation
Hittar ni inte svaret, skriv frågan i förfrågan så svarar en ventilationsfirma.
Skicka en förfråganVad ingår i ett serviceavtal för ventilation?
Oftast tillsyn av fläktar och motorer, filterbyte, kontroll av styrsystem, stickprov på flöden och en rapport efter varje besök. Reservdelar, kanalrengöring och OVK ingår oftast inte.
Behöver en BRF serviceavtal för ventilationen?
Det finns inget lagkrav. Men ventilationen ska fungera vid OVK. Ett serviceavtal är det vanligaste sättet att se till att den gör det.
Hur ofta ska ventilationen servas?
Enligt tillverkarens instruktioner. FTX behöver normalt tätare besök än frånluft. Avtalet ska ange hur många besök som ingår per år.
Vad ska ingå i ett serviceavtal för FTX?
Filter för både tilluft och frånluft, kontroll av värmeväxlaren och styrsystemet samt stickprov på flöden. Har varje lägenhet ett aggregat ska avtalet ange vem som byter filtren där.
Behöver vår BRF en underhållsplan?
Ja. Föreningen ska i årsredovisningen ange om den har en aktuell underhållsplan. Många stadgar kräver dessutom att föreningen reserverar pengar enligt planen.
Hur ofta ska underhållsplanen uppdateras?
Den ska vara aktuell. Gå igenom den minst en gång per år och efter varje OVK.
Ingår OVK i serviceavtalet?
Oftast inte. OVK är en separat besiktning, men vissa firmor kan samordna den med servicebesöken.
Vad kostar ett serviceavtal för ventilation?
Det beror på system, antal aggregat och antal besök. Publicerade exempel finns i prisguiden för ventilation.
Det här kräver Anslutna av firmor som gör OVK och ventilationsjobb
En firma får förfrågningar om OVK och ventilation först när kraven nedan är kontrollerade. Kontrollen görs om varje år.
Alla firmor
- Registrerat och aktivt aktiebolag eller handelsbolag
- F-skatt och momsregistrering
- Inga skulder hos Kronofogden och ingen pågående konkurs
- Ansvarsförsäkring som täcker jobbet
- Skriftligt avtal med Anslutna om hur förfrågningar besvaras
Behörighet för jobbet
| Jobbet | Krav | Kontrolleras i |
|---|---|---|
| OVK med FT eller FTX | Certifierad sakkunnig funktionskontrollant med behörighet K | Boverkets register över certifierade sakkunniga |
| OVK med självdrag, F eller FX | Certifierad sakkunnig funktionskontrollant med behörighet N eller K | Boverkets register över certifierade sakkunniga |
| Ombesiktning efter anmärkningar | Funktionskontrollant med behörighet för husets ventilationssystem | Boverkets register över certifierade sakkunniga |
| Injustering, kanalrensning och service av aggregat | Dokumenterad erfarenhet av flerbostadshus eller lokaler och protokoll efter utfört jobb | Referensuppdrag och exempel på protokoll |
| Rengöring av imkanal i restaurang och storkök | Kommunens skorstensfejare, eller den som kommunen har gett medgivande | Kommunens beslut om medgivande |
Anslutna gör inga besiktningar eller jobb själva. Firman gör jobbet och avtalet skrivs mellan er och firman.
Ni kan själva kontrollera en funktionskontrollant genom att söka på namnet i Boverkets register över certifierade sakkunniga. Certifikatet gäller i högst fem år.
Krav på behörighet enligt plan- och byggförordningen 5 kap., Boverkets föreskrifter BFS 2011:16 och lagen om skydd mot olyckor 3 kap. 4 §.
Beskriv jobbet
Skriv med egna ord vad som behöver göras. En firma med rätt behörighet hör av sig.
- Det kostar inget att skicka en förfrågan
- Firman kontaktar er, inte tio firmor samtidigt
- Avtalet för jobbet skrivs direkt mellan er och firman
Bifoga gärna senaste OVK-protokollet, foton eller underhållsplanen. Det gör offerten säkrare.