Vem ansvarar för ventilationen i en BRF eller ett hyreshus?
Kanaler, fläktar, don och köksfläktar har olika ägare beroende på om de ingår i husets ventilation. Guiden går igenom vad föreningen och bostadsrättshavaren ansvarar för, vad som gäller för köksfläktar med motor och vad hyresvärden måste se till. Den är skriven för styrelser och fastighetsägare.
Innehåll i guiden
Ansvaret i en bostadsrättsförening
Enligt bostadsrättslagen ansvarar bostadsrättshavaren för att hålla lägenhetens inre i gott skick. Ventilationskanaler som föreningen har försett lägenheten med och som betjänar fler än en lägenhet ansvarar däremot föreningen för. Resten av fördelningen står i föreningens stadgar.
De flesta stadgar drar gränsen vid husets ventilationssystem. Allt som ingår i det, från kanaler och takfläktar till don och fläktar som behövs för att huset ska ventileras, ansvarar föreningen för. Utrustning som bostadsrättshavaren själv har satt in och som inte ingår i systemet ansvarar bostadsrättshavaren för.
Så ser det ut i HSB:s normalstadgar från 2023, som många föreningar har antagit. Där ansvarar bostadsrättshavaren för köksfläkt, kolfilterfläkt, spiskåpa, ventilationsdon och ventilationsfläkt om de inte är en del av husets ventilationssystem. Andra föreningar kan ha egna lydelser. Läs därför era stadgar innan styrelsen svarar på en fråga om ansvar.
Vem ansvarar för vad?
| Del | Bostadsrättsförening | Bostadsrättshavare | Hyresrätt |
|---|---|---|---|
| Kanaler och schakt | Ja | Nej | Hyresvärden |
| Takfläkt, fläktrum och aggregat | Ja | Nej | Hyresvärden |
| Don och fläktar som ingår i husets ventilationtill exempel frånluftsdon i badrum och kök | Ja | Nej | Hyresvärden |
| Köksfläkt eller spiskåpa som ingår i husets ventilation | Ja | Nej | Hyresvärden |
| Köksfläkt, kolfilterfläkt, spiskåpa, don och fläkt som inte ingår i husets ventilation | Nej | Ja | Hyresvärden, om den har installerat dem |
| OVK-besiktning | Ja, som ägare till huset | Ska ge tillträde | Hyresvärden |
Behöver något åtgärdas?
Skriv vad som är fel och vem som äger det enligt era stadgar. En ventilationsfirma som arbetar med flerbostadshus hör av sig.
Fläktbyte i badrummet: vem ska betala?
Det avgörande är om fläkten ingår i husets ventilation. I ett hus med central frånluft är donet i badrummet en del av systemet. Fläkten sitter på taket. Då är det föreningen som ansvarar för reparation och byte.
I andra hus har varje badrum en egen frånluftsfläkt som behövs för att lägenheten ska ventileras. Även den räknas oftast som en del av husets ventilation. En fläkt som bostadsrättshavaren själv har satt in utöver det som behövs är däremot bostadsrättshavarens.
- Kontrollera i stadgarna hur fläktar och don är fördelade.
- Läs OVK-protokollet. Där framgår vilka fläktar och don som ingår i systemet.
- Byts en fläkt eller ett don ska flödet injusteras efteråt, annars påverkas grannarna.
Köksfläkt med motor i en BRF
De flesta föreningar med självdrag eller central frånluft tillåter inte köksfläktar med egen motor som kopplas till husets ventilation. Fläkten trycker ut matos i den gemensamma kanalen. Därifrån kan lukten spridas till grannar och trapphus. Den rubbar också flödena i resten av huset.
Det här brukar vara tillåtet
- En spiskåpa utan motor som ansluts till husets frånluft.
- En kolfilterfläkt som renar luften och blåser tillbaka den i köket. Den ansluts inte till kanalen.
En HSB-förening beskriver just de två alternativen och kräver dessutom att ett korrekt frånluftsdon monteras och injusteras när den gamla kåpan byts mot en kolfilterfläkt. Annars försvinner köksfrånluften.
I en del nyare hus med egna kanaler per lägenhet eller tryckstyrd frånluft kan en köksfläkt med motor vara tillåten. Det avgör föreningen utifrån hur systemet är byggt. Ta reda på det innan ni svarar på en ansökan.
Matos i trapphuset är ofta ett tecken på att någon har kopplat in en fläkt med motor. Så hittar ni orsaken till matos
Osäkra på vad ert system tål?
Beskriv huset och vilken typ av köksfläkt som efterfrågas. En ventilationsfirma kan bedöma om den går att ansluta utan att störa grannarna.
Så hanterar styrelsen ansökningar om köksfläkt
I HSB:s normalstadgar och många andra stadgar kräver en anordning som påverkar husets ventilation styrelsens tillstånd. Måste styrelsen godkänna en ny köksfläkt? Ja, om den ansluts till husets ventilation. En ren kolfilterfläkt påverkar oftast inte systemet, men ett byte av kåpa kan ändå påverka flödet i köket.
- Ha en tydlig regel. Skriv vilka typer av köksfläktar som är tillåtna i ert hus och lägg den på föreningens webbplats.
- Be om modell och placering. Ansökan bör innehålla produktblad och hur fläkten ska anslutas.
- Ställ krav på injustering. När en kåpa eller ett don byts ska flödet i köket stämma med vad huset är projekterat för.
- Dokumentera. Spara beslutet så att nästa OVK och nästa ägare vet vad som gäller.
- Agera på otillåtna installationer. Styrelsen kan uppmana bostadsrättshavaren att återställa en fläkt som har kopplats in utan tillstånd.
Ventilation i hyresrätt: hyresvärdens ansvar
I en hyresrätt ansvarar hyresvärden för ventilationen. Enligt 12 kapitlet i jordabalken ska lägenheten vara fullt brukbar enligt den allmänna uppfattningen på orten. Den ska också hållas i det skicket under hyrestiden. Fungerande ventilation ingår i det.
Om hyresgästen klagar
- Hyresgästen kan ha rätt till nedsättning av hyran för tiden med brister. Som regel räknas den från att hyresvärden fick veta om bristen.
- Hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden och begära att hyresvärden föreläggs att åtgärda bristen.
- Vid fukt, mögel eller dålig luft kan hyresgästen också klaga hos kommunens miljöförvaltning. Den kan ställa krav på fastighetsägaren.
Det enklaste för hyresvärden är därför att låta mäta flödena så fort klagomål kommer in. Det ger ett underlag för vad som behöver göras.
Får hyresgästen stänga ventilerna?
Hyresgästen bör inte stänga eller täppa igen ventilerna. Det ger sämre luft och kan leda till fukt. Hyresgästen ska enligt jordabalken vara aktsam om lägenheten. Klagar hyresgästen på kalldrag eller buller från ventilerna är det bättre att låta en firma se över dem än att de stängs.
Har hyresgäster klagat på ventilationen?
Skriv hur många lägenheter som berörs och vad hyresgästerna har märkt. En firma som mäter och åtgärdar ventilation i hyreshus kontaktar er.
Vem ansvarar för OVK?
Byggnadens ägare ansvarar för att OVK görs. I en bostadsrättsförening är det föreningen och i ett hyreshus är det hyresvärden. Bostadsrättshavare och hyresgäster ska ge tillträde till lägenheten när besiktningen görs.
Hur ofta OVK ska göras i ett hyreshus eller en BRF beror på ventilationssystemet. Med självdrag, frånluft och FX är intervallet sex år. Med FT och FTX är det tre år. Så fungerar OVK-besiktningen
Vi har anslutna ventilationsföretag på följande orter:
Vet ni vem som ska stå för jobbet återstår att få det gjort. Välj orten där fastigheten ligger. På stadssidan ser ni vad som gäller lokalt och kan skicka förfrågan direkt.
- Ventilation i StockholmStockholms län
- Ventilation i GöteborgVästra Götalands län
- Ventilation i MalmöSkåne län
- Ventilation i UppsalaUppsala län
- Ventilation i VästeråsVästmanlands län
- Ventilation i ÖrebroÖrebro län
- Ventilation i HelsingborgSkåne län
- Ventilation i LundSkåne län
Ligger fastigheten på en annan ort? Skicka förfrågan ändå. Vi ser om det finns en ansluten firma som tar uppdrag där och säger till direkt om det inte gör det.
Vanliga frågor om ansvar för ventilationen
Hittar ni inte svaret, skriv frågan i förfrågan så svarar en ventilationsfirma.
Skicka en förfråganVem ansvarar för ventilationen i en bostadsrätt?
Föreningen ansvarar oftast för kanaler, fläktar och allt annat som ingår i husets ventilation. Bostadsrättshavaren ansvarar för köksfläktar, kolfilterfläktar och don som inte ingår i systemet. Föreningens stadgar avgör.
Vem fixar ventilationen i en bostadsrätt?
Fel på husets ventilation anmäls till styrelsen eller förvaltaren, som anlitar en ventilationsfirma. Fel på utrustning som bostadsrättshavaren ansvarar för åtgärdar bostadsrättshavaren själv.
Vem ska betala för fläktbyte i vår BRF?
Föreningen, om fläkten ingår i husets ventilation. Bostadsrättshavaren, om det är en fläkt som hen själv har satt in utöver systemet. Läs stadgarna och OVK-protokollet.
Får man ha köksfläkt med motor i en BRF?
Oftast inte om den ska anslutas till en gemensam kanal. Kolfilterfläktar och spiskåpor utan motor brukar vara tillåtna. I vissa nyare hus kan en fläkt med motor godkännas.
Måste styrelsen godkänna en ny köksfläkt?
Ja, om den påverkar husets ventilation. Det står i HSB:s normalstadgar och i många andra föreningars stadgar.
Får man ha kolfilterfläkt i en lägenhet?
Ja, i de flesta föreningar. Den ansluts inte till kanalen. Byts en spiskåpa mot en kolfilterfläkt behöver köket ändå ett frånluftsdon som injusteras.
Vem ansvarar för ventilationen i en hyresrätt?
Hyresvärden. Lägenheten ska vara fullt brukbar enligt jordabalken. Det inkluderar fungerande ventilation.
Kan en hyresgäst få ersättning för dålig ventilation?
Hyresgästen kan ha rätt till nedsättning av hyran för tiden med brister, som regel från att hyresvärden fick veta om dem.
Får man stänga ventilerna i en hyreslägenhet?
Hyresgästen bör inte göra det, eftersom luften blir sämre och fukt kan uppstå. Kalldrag eller buller från ventilerna är bättre att åtgärda.
Hur ofta ska OVK göras i ett hyreshus?
Vart sjätte år med självdrag, frånluft eller FX. Vart tredje år med FT eller FTX.
Det här kräver Anslutna av firmor som gör OVK och ventilationsjobb
En firma får förfrågningar om OVK och ventilation först när kraven nedan är kontrollerade. Kontrollen görs om varje år.
Alla firmor
- Registrerat och aktivt aktiebolag eller handelsbolag
- F-skatt och momsregistrering
- Inga skulder hos Kronofogden och ingen pågående konkurs
- Ansvarsförsäkring som täcker jobbet
- Skriftligt avtal med Anslutna om hur förfrågningar besvaras
Behörighet för jobbet
| Jobbet | Krav | Kontrolleras i |
|---|---|---|
| OVK med FT eller FTX | Certifierad sakkunnig funktionskontrollant med behörighet K | Boverkets register över certifierade sakkunniga |
| OVK med självdrag, F eller FX | Certifierad sakkunnig funktionskontrollant med behörighet N eller K | Boverkets register över certifierade sakkunniga |
| Ombesiktning efter anmärkningar | Funktionskontrollant med behörighet för husets ventilationssystem | Boverkets register över certifierade sakkunniga |
| Injustering, kanalrensning och service av aggregat | Dokumenterad erfarenhet av flerbostadshus eller lokaler och protokoll efter utfört jobb | Referensuppdrag och exempel på protokoll |
| Rengöring av imkanal i restaurang och storkök | Kommunens skorstensfejare, eller den som kommunen har gett medgivande | Kommunens beslut om medgivande |
Anslutna gör inga besiktningar eller jobb själva. Firman gör jobbet och avtalet skrivs mellan er och firman.
Ni kan själva kontrollera en funktionskontrollant genom att söka på namnet i Boverkets register över certifierade sakkunniga. Certifikatet gäller i högst fem år.
Krav på behörighet enligt plan- och byggförordningen 5 kap., Boverkets föreskrifter BFS 2011:16 och lagen om skydd mot olyckor 3 kap. 4 §.
Beskriv jobbet
Skriv med egna ord vad som behöver göras. En firma med rätt behörighet hör av sig.
- Det kostar inget att skicka en förfrågan
- Firman kontaktar er, inte tio firmor samtidigt
- Avtalet för jobbet skrivs direkt mellan er och firman
Bifoga gärna senaste OVK-protokollet, foton eller underhållsplanen. Det gör offerten säkrare.