Upphandla stambyte och stora jobb i BRF: förfrågningsunderlag, avtal och kontroll av entreprenör
Uppdaterad
Här är hur upphandlingen går till: förfrågningsunderlaget, standardavtalen AB 04 och ABT 06, projektledaren och hur styrelsen kontrollerar entreprenörens F-skatt och skulder.
Kort svar
- Förfrågningsunderlag: alla krav och frågor ska stå i underlaget, så undviker föreningen missförstånd senare (SBC).
- Avtal: AB 04 vid utförandeentreprenad, ABT 06 vid totalentreprenad (Svensk Juristtidning).
- Projektledare: ta in en egen projektledare tidigt, inte entreprenörens (Bostadsrätterna).
- Kontroll: F-skatt hos Skatteverket, skulder hos Kronofogden.
Gäller LOU för en bostadsrättsförening?
Lagen om offentlig upphandling (LOU) gäller för upphandlingar som genomförs av en upphandlande myndighet. Det är statliga och kommunala myndigheter, offentligt styrda organ som kommunala bolag samt sammanslutningar av sådana (Upphandlingsmyndigheten).
Ett offentligt styrt organ tillgodoser behov i det allmännas intresse som inte är av industriell eller kommersiell karaktär. Dessutom ska det till största delen vara finansierat av staten, en kommun eller en region, stå under deras kontroll eller ha en styrelse där de utser mer än hälften av ledamöterna (Upphandlingsmyndigheten).
Är ni osäkra på om föreningen omfattas, fråga Upphandlingsmyndigheten eller en jurist innan upphandlingen börjar.
Förfrågningsunderlaget
SBC skriver att alla krav och frågor ska finnas specificerade i förfrågningsunderlaget, för att undvika missförstånd och onödiga konflikter senare. SBC rekommenderar också att föreningen tar in många anbud, gärna minst fem, för att kunna jämföra och utvärdera entreprenörerna (SBC).
Underlaget bygger på vad statusbesiktningen och förstudien visar. Hur stambytet går till steg för steg står i guiden om stambyte i BRF. Ska stammarna filmas först, läs om filmning av avlopp.
AB 04 eller ABT 06?
- AB 04, utförandeentreprenad: beställaren ansvarar för projektering och funktion (Svensk Juristtidning).
- ABT 06, totalentreprenad: entreprenören ansvarar inte bara för utförandet utan även för projekteringen (Svensk Juristtidning).
Med AB 04 är garantitiden fem år för entreprenörens arbete och två år för material som entreprenören har valt. Ansvarstiden är tio år från godkänd slutbesiktning (Svensk Juristtidning). Gäller ABT 06, kontrollera garantitiderna i avtalet.
Projektledare eller konsult
Bostadsrätterna skriver att det är en god idé att tidigt i processen kontakta en projektledare eller konsult. Det ska inte vara projektledaren hos entreprenören, eftersom den troligen har ett annat perspektiv som inte alltid gynnar föreningen (Bostadsrätterna).
Via Anslutna går förfrågan om själva stambytet eller reliningen till 1–3 firmor som har gjort samma sorts jobb förut.
Kontrollera entreprenören: F-skatt och skulder
- F-skatt: i Skatteverkets e-tjänst Hämta företagsinformation kan ni kontrollera om ett företag är godkänt för F-skatt (Skatteverket).
- Skulder: ni kan beställa ett registerutdrag från Kronofogden för att se om företaget har en obetald skuld där. Det beställs via mejl eller telefon. Svaret kommer per telefon eller post (Kronofogden).
Kronofogden skriver att myndigheten inte bedömer någons ekonomiska status eller om någon är lämplig att göra affärer med. Utdraget är ett underlag, inte ett omdöme. Fler varningstecken står i guiden om oseriösa firmor. Hur offerterna jämförs står i guiden om att jämföra offerter.
Vanliga frågor om upphandling i BRF
Måste en bostadsrättsförening följa LOU?
LOU gäller upphandlande myndigheter, som statliga och kommunala myndigheter och offentligt styrda organ. Kriterierna för offentligt styrda organ står hos Upphandlingsmyndigheten. Är ni osäkra, fråga dem eller en jurist.
Vad är skillnaden mellan AB 04 och ABT 06?
AB 04 används vid utförandeentreprenad, där beställaren ansvarar för projekteringen. ABT 06 används vid totalentreprenad, där entreprenören också ansvarar för projekteringen.
Hur många anbud ska föreningen ta in vid stambyte?
SBC rekommenderar många anbud, gärna minst fem. Alla krav ska stå i förfrågningsunderlaget.
Hur kontrollerar vi entreprenörens skulder?
Beställ ett registerutdrag från Kronofogden via mejl eller telefon. F-skatt kontrolleras i Skatteverkets e-tjänst Hämta företagsinformation.
Det här kräver Anslutna av entreprenörerna
- Referenser från stambyten eller relining i bostadsrättsföreningar.
- Ansvarsförsäkring och F-skatt.
- Ett skriftligt avtal med Anslutna om hur förfrågningarna hanteras.
Föreningar skickar sina förfrågningar om stambyte via Anslutna
Exempel på en förfrågan (påhittade uppgifter)
Bostadsrättsförening med 72 lägenheter från 1964. Statusbesiktningen visar att stammarna behöver bytas inom några år. Styrelsen vill ha pris på stambyte från entreprenörer som har gjort stambyten i föreningar.
Beskriv jobbet
Skriv med egna ord vad som behöver göras och om ni vill att en, två eller tre firmor ska höra av sig. Upp till tre firmor med rätt behörighet hör av sig.
- Det kostar inget att skicka en förfrågan
- Ni väljer om en, två eller tre firmor ska höra av sig
- Avtalet för jobbet skrivs direkt mellan er och firman